アイランドコロニー・1ルーム・ハイスタンダードT17の眺望

昨今はアラモアナ地区、カカアコ地区と開発が進んでいますが、今回はワイキキ内の物件に限ってみます。

まず地理的には、ワイキキのオーシャンフロントはほとんどホテルが立ち並んでおり、コンドミニアムは主にクヒオ通りとアラワイ通りの間にあります。勿論カラカウアとクヒオ通りの間にも多少コンドミニアムは存在します。

まずワイキキ内での一般的情報ですが、建物自体は1960年台より建築が始まり、ワイキキ内の8割ほどは建築後35年〜40年という物件です。がハワイは地震がほとんどありませんので、ビルの改築、修繕、メインテナンスをよくしておけば80年〜90年耐えられると思います。

また理解して頂きたい点は未だリース権付(借地権付)の物件がかなりあると言う事です。リースの場合は弁護士に相談の上、良く理解した上で決めて下さい。2000年以降の新築コンドはまず所有権付となっております。

で日本の方が購入を考える上でまずどのように物件を利用されるのかと言う点が一番大事になると考えます。まず、
(1)別荘として、セカンドハウスとして利用される。賃貸はしない。
(2)購入後は自分では利用しなくて長期賃貸 (6ヶ月以上) に出す。
(3)自分達で年に数回利用して、利用していない間、短期賃貸に出す。


(1)の場合ですが、購入後は毎月の管理費があります。電気代が含まれていない場合が最近は多いので気をつけて下さい。またこの管理費は毎年徐々に上がっていくのが通常です。またハワイにいない時期、不動産業者に管理を頼むのも一案です。


(2)の場合ですが、投資物件として購入されるのですが、賃貸物件の利回りはワイキキはあまり良くありません。自分で管理できない人がほとんどで、ローカルの不動産業者に管理を任せる格好になりますので、利回りは一般に2~5%と言うところでしょうか。

またこの場合、ハワイで収入が発生しますので、セールスタックス、アメリカ政府、ハワイ州へのレポートが必要になり、税金の支払い義務が発生します。


(3)の場合、合法的にバケーション・レンタルを行える物件、建物は今はまだ少ないです。(トランプタワー、アラモアナ・ホテルコンドはOK) これから購入される方にはお勧めしません。州政府も現在、バケーション・レンタルの法整備に当たっており、1,2年後にははっきりとした定義ができ、結論がでると考えます。

このタイプを認められている物件は特徴として、固定資産税が高く、セールスタックスにホテル税を払うことになりますので、税金を多く払うことになります。


 

以上、諸々の状況を考慮しなければなりませんので、是非当社にご相談下さい。

Kuni Onoe (PB, R)
尾上 邦文
愛媛県西条市生まれ。東京で信用金庫に勤め、その後ハワイの女性と結婚後1976年にハワイに移住。保険取り扱いライセンス取得、不動産取り扱いライセンスを取得、現在アクシブ社でプリンシパル・ブローカーとして活動。

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2015年6月18日